Uma análise dos limites do programa. Mera produção de novas unidades não superará o déficit habitacional – ao contrário, só alimenta o mercado. É preciso enfrentar os núcleos da crise urbana: a concentração fundiária, a especulação e a segregação social nas cidades
Por: Sabrina Durigon Marques e Tales Fontana Siqueira Cunha | Crédito Foto: Reprodução/Prefeitura Municipal de Porto Franco
Em abril de 2026, o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) ganhou uma quarta faixa e passou a atender famílias com renda mensal bruta de até R$ 13 mil, permitindo o financiamento de imóveis de até R$ 600 mil. A expansão é significativa: o orçamento do programa atingiu seu maior patamar histórico e o déficit habitacional apresentou redução nos últimos anos. Ainda assim, segundo dados de 2024 da Fundação João Pinheiro, o país segue convivendo com um déficit de cerca de 6,2 milhões de domicílios.
O desafio que se apresenta é: por que um programa com quase quinze anos de existência, bilhões investidos e milhões de unidades entregues não conseguiu encerrar o déficit? Para responder a isso, é preciso olhar para o modelo do programa e para as barreiras que ele decidiu não enfrentar, para além dos bons números alcançados. É preciso olhar também para o modelo de urbanização brasileira no qual ele se insere, assim como para o próprio conceito de déficit habitacional. Afinal, diferentes diagnósticos produzem diferentes respostas políticas. Sem compreender adequadamente o problema da moradia no Brasil, corre-se o risco não apenas de insistir em soluções insuficientes, mas também de fortalecer mecanismos que ajudam a reproduzir as próprias dinâmicas de exclusão urbana que se pretende enfrentar.
Avanços reais, porém, insuficientes
O MCMV teve avanços reais, como a ampliação dos subsídios para famílias mais vulneráveis, especialmente aquelas com renda mensal de até R$ 3.200, que passaram a acessar menores taxas de juros, representando um compromisso redistributivo concreto. O orçamento recorde destinado ao programa em 2025, combinado com a ampliação dos limites de financiamento para as faixas mais vulneráveis, sinaliza que o programa de fato avançou. Contudo, esses avanços ocorreram dentro do mesmo modelo, que encontra seu limite em um nó estrutural.
Déficit habitacional: o problema e o falso problema
O problema histórico da habitação brasileira nunca foi simplesmente a ausência física de imóveis. O país convive há décadas com um enorme volume de imóveis vazios ao lado de um déficit habitacional persistente. Dados do Censo 2022 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicavam a existência de 588.978 imóveis desocupados somente na cidade de São Paulo. No mesmo período, estimativas do POLOS/UFMG com base no Cadastro Único apontavam cerca de 48 mil pessoas em situação de rua no município, de modo que os imóveis vazios correspondiam a aproximadamente 12 vezes essa população.
O problema da moradia não pode ser explicado simplesmente pela falta física de habitações. O gargalo estrutural permanece sendo o acesso à cidade e à moradia por parte da população de menor renda, especialmente aquela que recebe por volta de um salário-mínimo. Sem enfrentar a estrutura fundiária, a valorização especulativa da terra urbana e as desigualdades de renda, a expansão do crédito e da produção imobiliária tende a reproduzir aquilo que o sociólogo Gabriel Bolaffi já denunciava em 1976: a transformação da habitação em motor de acumulação econômica, enquanto o núcleo do problema urbano permanece intocado.
Em seu clássico texto “Habitação e Urbanismo: o problema e o falso problema”, Bolaffi argumentava que o chamado “problema habitacional” era frequentemente formulado de maneira ideológica: apresentava-se a falta de moradias como um problema técnico de produção de unidades, sem tocar nas estruturas políticas que originavam e agravavam o problema. O resultado era que programas formulados em nome dos pobres acabavam atendendo prioritariamente setores de renda média integrados ao mercado formal de crédito, enquanto os mais pobres seguiam resolvendo sua moradia “por fora” da política oficial, através da autoconstrução, das ocupações, da informalidade e da periferização. Embora, diferentemente do BNH analisado por Bolaffi, o MCMV tenha representado um avanço histórico ao incorporar amplamente famílias de baixa renda ao acesso subsidiado à moradia, a criação de uma faixa voltada a imóveis de até R$ 600 mil em 2026 parece recolocar parcialmente essa lógica: amplia-se a liquidez do setor imobiliário e o alcance do crédito para a classe média justamente em um momento de juros altos, utilizando o FGTS como mecanismo de sustentação da atividade da construção civil e das incorporadoras.
Também as conhecidas críticas formuladas por Pedro Fiori Arantes e Mariana Fix ao desenho do Minha Casa Minha Vida ajudam a compreender esse movimento. Para os autores, o programa operou simultaneamente como política social e política anticíclica de dinamização econômica, expansão do crédito e sustentação do circuito imobiliário-financeiro. Nesse segundo sentido, a produção habitacional tende a ser organizada segundo a lógica da rentabilidade empresarial, e não prioritariamente segundo critérios de integração urbana ou enfrentamento das desigualdades socioterritoriais (Arantes; Fix, 2009).
O próprio conceito de déficit habitacional vem sendo crescentemente questionado por pesquisadores da área urbana, que apontam seu caráter quantitativista e sua tendência a reduzir a questão habitacional à produção ou ausência de unidades físicas — desconsiderando diversidades regionais e dimensões como a precariedade habitacional, o ônus excessivo com aluguel, a urbanização periférica, a inadequação urbana e a desigualdade no acesso à cidade (Amore; Leitão, 2018). Na conjuntura atual, é preciso levar em conta ainda que a nova ampliação do teto para R$ 600 mil pode produzir efeitos inflacionários sobre o próprio mercado imobiliário, prejudiciais às camadas mais pobres: imóveis anteriormente posicionados em faixas inferiores passam a se valorizar, deslocando o teto de preços para cima e ampliando a captura privada do subsídio público pela renda da terra e pela valorização imobiliária. Em um contexto de estoque elevado de imóveis e desaceleração do setor, a política habitacional reaparece como mecanismo de irrigação do mercado.
Enquanto isso, as modalidades voltadas às faixas de renda mais baixas, como o MCMV Entidades e o MCMV Rural, permanecem paralisadas ou com baixa centralidade política. Vale lembrar ainda que o próprio relançamento do programa incorporou alterações na legislação de regularização fundiária que passaram a permitir o financiamento privado da Regularização Fundiária Urbana (Reurb) de interesse social, inclusive com alienação fiduciária dos imóveis regularizados como garantia das operações. Na prática, críticos da medida apontam que isso aproxima a regularização fundiária popular (historicamente concebida como alternativa de enfrentamento ao déficit habitacional sem a necessidade de produção de novas unidades) da lógica do mercado imobiliário e financeiro, enfraquecendo o caráter redistributivo historicamente associado à política de regularização.
Quem é o dono da terra?
O MCMV financia a construção de moradias, mas não enfrenta a estrutura fundiária, e esse é o nó. Quando o subsídio público chega ao mercado sem controle sobre o preço da terra, o que ocorre, na prática, é uma transferência de renda mascarada de política social. A construtora constrói as unidades, o proprietário do terreno captura a renda e o beneficiário recebe seu imóvel em local onde, em geral, não tem equipamento público (Euclydes et al., 2022), de forma que o próprio poder público periferiza a população por meio de políticas públicas.
A consequência disso é produzir moradia sem construir cidade, fazendo com que essa população pague o preço de uma política pública incompleta que, mesmo após se beneficiar da política, muitas vezes, pode voltar a integrar o déficit habitacional. Sabe-se que a venda irregular dos imóveis do programa é uma situação que ocorre de fato; contudo, o que carece de maior investigação é o destino dessas famílias após a venda, se retornam ao aluguel oneroso, à coabitação ou à habitação precária, sendo que, em qualquer uma dessas hipóteses, voltam a integrar o déficit habitacional.
Seria necessário conectar o programa com políticas que regulam o uso do solo, como os Planos Diretores, por exemplo, com a demarcação de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIs) com capacidade real de regulação, além da implementação dos mecanismos de Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), previstos no Estatuto da Cidade e nas leis municipais. Deixar a definição dos terrenos escolhidos para construir nas mãos do mercado significa manter o nó da terra (Maricato, 2008) e não alterar a estrutura do problema da moradia. Sem esse diálogo interfederativo, o programa terceiriza a definição central e estratégica para redução do déficit.
Além disso, é importante registrar que o programa não será capaz de controlar o déficit se os despejos seguirem o ritmo atual, ou seja, o déficit não é somente o passivo, mas o que o mercado e o próprio Estado produzem cotidianamente quando promovem os deslocamentos. É necessária a participação do governo federal nas comissões de solução de conflitos fundiários, criadas por meio da Resolução n. 510, de 2023, do Conselho Nacional de Justiça (Brasil, 2023).
Por fim, não se pode esquecer que o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é a poupança compulsória da classe trabalhadora — e que financia majoritariamente o mercado imobiliário, com pouco controle social. Como demonstrou Luciana Royer (2014), a subordinação dos recursos do FGTS à lógica do crédito imobiliário, em detrimento de uma política habitacional universalizante, configura o que a autora denomina ‘financeirização da política habitacional’. A estrutura atual não permite que, de fato, os trabalhadores decidam a destinação deste fundo.
Essa distorção se aprofunda com a criação do Faixa 4. Ao ampliar o uso do FGTS para o financiamento de imóveis de até R$ 600 mil por famílias com renda de até R$ 13 mil, o programa direciona recursos do fundo para segmentos que o mercado privado poderia, em tese, atender. Como aponta Rolnik (2025), a medida compromete os recursos historicamente destinados às camadas mais vulneráveis em um momento em que o próprio FGTS já enfrenta pressão de saques crescentes e novas aplicações. O resultado é uma contradição: o fundo constituído pela poupança dos trabalhadores de menor renda é mobilizado para sustentar a atividade de construção civil em faixas de mercado que escapam ao déficit habitacional que o programa diz combater.
O que precisa ser retomado
Algumas trilhas para a garantia do direito à moradia foram, gradualmente, sendo apagadas: as ZEIS como estratégia de garantia de moradia em local com infraestrutura; a locação social; a autogestão; o uso de terras públicas, como vem fazendo o programa Imóvel da Gente, da Secretaria do Patrimônio da União (MGI). Esses mecanismos acabaram sendo marginalizados politicamente, mas são essenciais para garantir moradia fora da lógica de mercado.
Considerar outras estratégias para redução do déficit habitacional, como aponta a pesquisa que vem sendo desenvolvida pelo LabCidade da FAU/USP — em parceria com a Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo e financiada pela FAPESP, denominada Habitação como Serviço (Santoro, 2023) — que aponta o aluguel como política habitacional estruturante, desassociando a moradia do título de propriedade e privilegiando seu valor de uso para quem precisa. Vale lembrar que o ônus excessivo com aluguel representa hoje o principal componente do déficit habitacional brasileiro, evidenciando que o problema da moradia está menos ligado à ausência física de unidades e mais às condições sociais e econômicas de acesso à cidade.
A pergunta que fica
O MCMV é necessário, e isso não está em disputa. Contudo, não é suficiente. O que está em disputa é para quem e a serviço de quê. A Faixa 4 é, nesse sentido, um sintoma, o programa cresce em direção ao mercado enquanto o déficit persiste exatamente entre os que o mercado nunca alcançará. Pensar garantias efetivas para o direito à moradia exige disputar o solo urbano, enfrentar o nó da terra, redirecionar o fundo público e construir políticas de aluguel e permanência fora da lógica estritamente mercantil. Sem isso, administra-se o problema enquanto ele se reproduz. É preciso que as decisões estratégicas sobre a localização da moradia e o destino da terra urbana sejam conduzidas pelo poder público e orientadas pelo interesse social, e não subordinadas à lógica da rentabilidade da construção civil e do mercado imobiliário.
Publicado originalmente em: https://outraspalavras.net/outras-cidades/o-no-que-o-minha-casa-minha-vida-nao-desfez/
